Jenis-jenis Pembiayaan Perumahan

A. Pengertian Pembiayaan Perumahan

Sistem pembiayaan perumahan adalah mekanisme dan proses yang melibatkan berbagai pelaku dalam mengalirkan dana dari pihak pemilik dana (investor) ke pihak yang membutuhkan pendanaan (peminjam) untuk memenuhi kebutuhan dan atau memiliki hunian melalui lembaga intermediary. Sistem pembiayaan perumahan di Indonesia mengakomodasi tidak hanya pembiayaan formal, yaitu pembiayaan yang bersandar pada lembaga formal (bank, perusahaan pembiayaan) dalam mengalirkan dan/atau memenuhi kebutuhan pendanaan guna pemenuhan kebutuhan hunian, tetapi juga pembiayaan informal perumahan yaitu pembiayaan yang bersandar pada lembaga informal, seperti pembiayaan berbasis komunitas (koperasi, arisan) serta hubungan baik antar teman dan berbasis kekeluargaan.

Perolehan rumah oleh setiap orang berbeda-beda, ada yang memiliki rumah dengan membeli secara tunai, membeli rumah melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah (KPR), membangun secara bertahap baik dengan biaya sendiri maupun dengan mengajukan pembiayaan ke lembaga keuangan, serta kontrak atau sewa. Perbedaan cara perolehan rumah diakibatkan tingkat kemampuan finansial/keuangan setiap orang tidak sama.

B. Jenis Sistem Penyediaan Rumah

1. Perumahan Formal

Perumahan formal yaitu rumah atau perumahan yang dibangun atau disiapkan oleh suatu institusi/lembaga yang berbadan hukum dan melalui suatu proses perijinan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Perumahan formal dibangun oleh suatu badan hukum seperti kontraktor atau developer dan biasa diterapkan dalam masyarakat perkotaan. Perumahan formal lebih memperhatikan supply side approach sehingga nilai jual yang lebih dipertimbangkan daripada nilai guna.

2. Perumahan Swadaya

Perumahan informal atau perumahan swadaya adalah suatu proses pemenuhan kebutuhan rumah melalui pemanfaatan sumber daya yang mereka miliki sendiri berupa tenaga kerja dan keuangan. Perumahan swadaya dibangun atas  prakarsa masyarakat sendiri baik secara individu maupun kolektif dan biasanya dilakukan di dalam masyarakat perdesaan yang guyub. Perumahan swadaya lebih memperhatikan demand driven development sehingga nilai guna lebih dipertimbagkan daripada nilai jual.

C. Skema Pembiayaan pada Perumahan Formal

1. Bank melalui KPR (Konvensional dan Syariah)

KPR adalah suatu fasilitas yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau merenovasi rumah. Selain dari perbankan, terdapat juga perusahaan yang menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder untuk pembiayaan rumah (housing financing). Adapun, prinsip KPR adalah dengan membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah yang kemudian diangsur untuk pembayaran balik.

2. KPR Bersubsidi

KPR Bersubsidi adalah Kredit/pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau kemudahan perolehan rumah bagi pemerintah berupa dana murah jangka panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah. Jenis subsidi yang biasa diberikan meliputi :

  • KPR SSB (Selisih Suku Bunga) adalah Kredit kepemilikan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana secara konvensional yang mendapat pengurangan suku bunga melalui Subsidi Bunga Kredit Perumahan.
  • KPR SSM (Subsidi Selisih Marjin) adalah pembiayaan pemilikan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana dengan prinsip syariah yang mendapat pengurangan marjin melalui Subsidi Bunga Kredit Perumahan.
  • Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) adalah Subsidi pemerintah yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemenuhan sebagian/ seluruh uang muka perolehan rumah
  • Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada MBR yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
  1. TAPERA/BAPETARUM – PNS

Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah penyimpanan yang dilakukan oleh Peserta secara periodik dalam jangka waktu tertentu yang hanya dapat dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah kepesertaan berakhir (PP No 25 Tahun 2020). Tapera bertujuan untuk menghimpun dan menyediakan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pembiayaan perumahan dalam rangka memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau bagi Peserta. Pengelolaan Tapera meliputi: pengerahan Dana Tapera yang dilakukan untuk mengumpulkan dana dari peserta; pemupukan Dana Tapera yang dilakukan untuk meningkatkan nilai dana Tapera; dan pemanfaatan Dana Tapera yang dilakukan untuk pembiayaan perumahan bagi peserta.

D. Skema Pembiayaan pada Perumahan Swadaya

1. Pembiayaan Melalui Koperasi/Lembaga Keuangan Non Bank

Pembiayaan rumah swadaya melalui pinjaman koperasi atau lembaga keuangan non bank menjadi salah satu cara bagi masyarakat untuk mendapatkan pembiayaan perumahan tanpa memikirkan bunga bank yang tinggi. Salah satu contoh koperasi yang menyediakan peminjaman dana bagi penyediaan rumah adalah KOPRI untuk ASN. Koperasi Pegawai Negeri (ASN) yang dikelola pada tingkat nasional oleh Induk Koperasi Pegawai Negeri (IKPN). Koperasi ini menyediakan kredit pemugaran (renovasi) rumah bagi anggotanya dengan bunga sebesar 15% per tahun, dengan ketentuan bahwa angsuran per bulannya tidak melebihi 25% dari gaji bulanan untuk jangka waktu tigapuluh bulan. Ada beberapa koperasi pegawai negeri yang menyediakan kredit pemilikan rumah dengan jangka waktu limabelas sampai duapuluh tahun.

2. Pembiayaan Swadaya Micro Perumahan (PSMP)

Pembiayaan Swadaya Micro Perumahan (PSMP) merupakan skema pembiayaan yang sesuai bagi MBR dengan penghasilan tidak tetap. Pembiayaan mikro perumahan hadir agar MBR dapat memiliki kesempatan untuk mendapat pinjaman perumahan dari lembaga jasa keuangan dengan cara mengurangi tenor atau masa pinjaman maksimum hanya 5 tahun. Kemudian agar cicilannya lebih terjangkau, maka plafon atau nilai pinjaman juga dikurangi hingga maksimal Rp. 50 juta untuk sekali pinjaman. Pemanfaatan pembiayaan mikro perumahan ini sangat fleksibel, mulai dari membiayai pembelian kavling tanah, pembuatan sertifikasi lahan, pemagaran, konstruksi bangunan, perbaikan rumah, perluasan rumah, dan lainnya sepanjang untuk kepentingan rumah. Intervensi Pemerintah dalam skema Pembiayaan Mikro Perumahan ini baru berupa PEMBINAAN kepada Lembaga Jasa Keuangan untuk mengembangkan produk baru ini dan kepada Pokja Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang ada di Provinsi, Kabupaten/Kota

3. Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS)

Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) adalah bantuan pemerintah berupa stimulan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk meningkatkan keswadayaan dalam pembangunan atau peningkatan kualitas rumah beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum. BSPS memiliki 3 kategori yaitu Pembangunan Baru (PB), Peningkatan Kualitas (PK), dan Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU).

  • Peningkatan Kualitas Rumah Swadaya selanjutnya disingkat PKRS adalah kegiatan memperbaiki rumah tidak layak huni menjadi layak huni yang diselenggarakan atas prakarsa dan upaya masyarakat baik secara perseorangan atau berkelompok.
  • Pembangunan Baru Rumah Swadaya yang selanjutnya disingkat PBRS adalah kegiatan pembangunan rumah baru yang layak huni yang diselenggarakan atas prakarsa dan upaya masyarakat baik secara perseorangan atau berkelompok.
  • Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang selanjutnya disingkat PSU adalah kelengkapan dasar fisik, fasilitas dan kelengkapan penunjang yang dibutuhkan agar perumahan dapat berfungsi secara sehat, aman, dan nyaman.
    1. Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT)

Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) adalah program bantuan pemerintah yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah yang telah mempunyai tabungan dalam rangka pemenuhan sebagian uang muka perolehan Rumah atau sebagian uang muka perolehan Rumah atau sebagian dana untuk pembangunan Rumah swadaya melalui kredit atau pembiayaan bank pelaksana. Dana BP2BT adalah bantuan pemerintah yang diberikan satu kali untuk pembayaran uang muka atas pembelian Rumah atau sebagian biaya atas pembangunan Rumah swadaya melalui BP2BT yang disalurkan kepada MBR yang memenuhi persyaratan.

Skema Pembiayaan Perumahan Formal. Sumber: Asnawi Manaf, 2019

Model Pembiayaan Perumahan untuk MBR. Sumber : Asnawi Manaf, 2019

_Perkim_

Sumber:
perkim.id
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/kpr-bersubsidi-flpp-ssb-dan-sbum
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/bp2bt
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/tapera
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/program-pembiayaan-swadaya-micro-perumahan-psmpPeraturan Pemerintah No 25 Tahun 2020 Tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat
Permen PUPR No. 21/PRT/M/2016 tentang Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
Permen PUPR No. 42PRT/M/2015 tentang Subsidi Bantuan Uang Muka
Permen PUPR No. 13/PRT/M/2016 tentang Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya
https://simantu.pu.go.id/epel/edok/9cab5_02._Modul_Pendanaan_dan_Pembiayaan.pdf
https://simantu.pu.go.id/epel/edok/f129d_3._Bahan_Tayang_Bantuan_Rumah_Swadaya.pdf
http://sibima.pu.go.id/pluginfile.php/92577/mod_resource/content/1/PAPARAN%20BIMTEK%20WORKSHOP%20PENERAPAN%20TEKNOLOGI%20PEMBANGUNAN%20RUMAH%20SUSUN.pdf
Permen PUPR No. 20/PRT/M/2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus
https://simantu.pu.go.id/epel/edok/0a7c3_1_-_Bahan_Tayang_Kebijakan__Strategi__dan_Program_Penyelenggaraan_Rumah_Susun.pdf
https://perumahan.pu.go.id/source/Majalah%20Maisona/Renstra/RENSTRA_DIREKTORAT_RUSUN_2015-2019.pdf
https://www.bappenas.go.id/files/rpjmn/Narasi%20RPJMN%20IV%202020-2024_Revisi%2028%20Juni%202019.pdf